FAQ: Diritto

1) Che cosa è l'usufrutto?

L'usufrutto è un diritto reale di godimento (artt.978 e segg. Cod.civ.) per il quale un soggetto (usufruttuario) viene a godere gratuitamente di un bene appartenente ad altro soggetto (nudo proprietario), per il tempo previsto dal contratto o vita natural durante, traendone tutte le utilità che la cosa può dare nel rispetto della sua destinazione economica.
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale è l'usufruttuario che paga le tasse sul reddito dell'immobile, mentre per quanto riguarda l’aspetto privatistico, è l’usufruttuario che deve far fronte alle spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre rimangono a carico del nudo proprietario le spese straordinarie. Per quanto appena detto e per il caso di unità facente parte di edificio condominiale è l’usfruttuario che ha diritto di essere convocato all'assemblea per le decisioni amministrative ed ordinarie, mentre è il nudo proprietario che deve essere convocato per le decisioni riguardanti le opere di manutenzione straordinaria.

2) Quali differenze ci sono fra Proprietà e Possesso?

Il proprietario ha il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico. Il possesso consiste nel comportamento di chi, senza essere proprietario (o titolare di altro diritto reale), si comporta, rispetto a un bene, come se ne fosse proprietario (o titolare di un diritto reale). Il possesso può anche essere un modo di acquisto della proprietà, perchè, con il decorso del tempo previsto dalla legge, può concludersi con l'usucapione.

3) Quali sono i Requisiti per le Agevolazioni Prima Casa?

Nei casi di acquisto di CASE di ABITAZIONE NON di LUSSO sono previste AGEVOLAZIONI PRIMA CASA con ALIQUOTA del 3% (4% fino al 31.12.1999): agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi ad esse, si applica l'aliquota del 3% in presenza delle seguenti condizioni: - l'immobile acquistato non deve essere considerato di lusso; - Comune in cui è ubicato l'immobile: l'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui: a) l'acquirente ha la propria residenza oppure la stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto. Il termine di 18 mesi è stato introdotto dalla Finanziaria 2001 e si riferisce agli atti stipulati o autenticati a decorrere dall'1.1.2001. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa dall'acquirente nell'atto di acquisto, a pena di decadenza. Per la residenza fa fede la data della dichiarazione di trasferimento resa dall'interessato al Comune; b) oppure, se diverso, l'acquirente svolge la propria attività, anche se non remunerata; c) oppure, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui egli dipende. Ci si riferisce soltanto al rapporto di lavoro subordinato, con esclusione di ogni altro tipo di rapporto; quest'ultimo può essere instaurato anche con un soggetto non imprenditore. Nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi Comune del territorio italiano; - proprietà di altra abitazione nello stesso comune: nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

4) Se quando ho acquistato il mio appartamento, per il quale ho usufruito delle agevolazioni fiscali e, non avendo al tempo acquistato il garage, posso avere oggi le stesse agevolazioni fiscali per l'acquisto di tale pertinenza?

Acquisto di garages oltre all'appartamento: l'acquisto di pertinenze, anche se effettuato con un atto separato, può rientrare nell'agevolazione in esame limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria (C2, C6 e C7). Di conseguenza se oltre all'appartamento vengono acquistati due garages, solo il trasferimento di uno rientra nelle agevolazioni.

5) Posso usufruire dell'aliquota agevolata se acquisto un immobile non ultimato?

Immobili non ultimati: anche le case che devono essere sottoposte a lavori di miglioramento o di ultimazione prima che l'acquirente le abiti, possono essere fatte rientrare tra quelle destinatarie dei benefici di legge, indipendentemente dalle condizioni di effettiva momentanea impossibilità di poter essere occupate. Devono però sussistere tutti i requisiti richiesti. Si deve inoltre trattare di un immobile che già presenta le condizioni obiettive, sia amministrative (es. concessione edilizia) che strutturali, perchè possa essere adibita ad abitazione.

6) La mia famiglia, per esigenze abitative mutate, si accinge a vendere la casa adibita ad abitazione principale, possiamo acquistare un'altro immobile usufruendo nuovamente delle agevolazioni fiscali?

ACQUISTO di ALTRA CASA di ABITAZIONE: si hanno nuovamente i benefici fiscali qualora, in seguito alla vendita, sussistano ancora i requisiti fondamentali e inoltre si avrà a disposizione anche un "Credito d'Imposta"relativo all'imposta di registro versata nel primo acquisto.

7) Che cosa è il "Credito d'Imposta" relativo all'imposta di registro?

CREDITO d'IMPOSTA: ai sensi dell'art. 7, commi 1 e 2, L. 448/1998 (Finanziaria per il 1999) se entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è beneficiato dell'aliquota agevolata ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva per la prima casa, un soggetto acquista, a qualsiasi titolo, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni e dei requisiti fondamentali, gli viene riconosciuto un credito d'imposta. Concetto di alienazione: si intende sia il trasferimento a titolo oneroso che quello a titolo gratuito, disposto per donazione.

8) Quando si applica il "Credito d'Imposta" relativo all'imposta di registro?

Efficacia della disposizione: l'agevolazione si applica a tutti gli acquisti effettuati dall'1.1.1999, indipendentemente dalla data del primo acquisto.

9) In quali casi è escluso il "Credito d'Imposta" relativo all'imposta di registro?

Esclusione dal credito d'imposta: il credito d'imposta non spetta ai soggetti che: a) hanno alienato un immobile acquistato con l'aliquota ordinaria, senza beneficiare delle agevolazioni per la «prima casa»; b) hanno alienato un immobile pervenuto per successione o donazione; c) acquistano un immobile non avente le caratteristiche richieste dalla legge, e in assenza delle condizioni; d) non si sono visti confermare per il precedente acquisto, in sede di accertamento, l'agevolazione per la «prima casa», anche se è pendente un procedimento contenzioso sulla questione.

10) Nel caso decidessi di vendere il mio immobile prima del decorso del termine di 5 anni dalla data di acquisto, a quali conseguenze vado in contro ai fini delle agevolazioni Prima Casa di cui ho usufruito?

Le sanzioni in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti in questa sede, prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute: a) le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria; b) una sanzione pari al 30% delle imposte di cui alla lett. a); c) gli interessi di mora di cui all'art. 55, co. 4, D.P.R. 131/1986. Se si tratta di cessioni soggette all'Iva, l'Ufficio del Registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, aumentata del 30%. Se si acquista altro immobile entro un anno dall'alienazione? Le sanzioni di cui sopra non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con l'aliquota agevolata, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

11) Possiamo in caso di acquisto intestare la casa a un figlio minorenne, usufruendo delle agevolazioni Prima Casa, qualora la nostra famiglia possedesse già un immobile nello stesso Comune?

Acquisto da parte di un minore: le agevolazioni Prima Casa si applicano, in presenza delle condizioni e requisiti previsti dalla legge, anche all'acquisto di una casa di abitazione da parte di un minore, sebbene i suoi genitori possiedano altre abitazioni nello stesso Comune.
Per l’acquisto di un immobile da parte di un minorenne sono, però, necessarie delle preventive autorizzazioni che potranno essere date dal Tribunale su parere del Giudice Tutelare.

12) Qual è il termine per l'utilizzo del "Credito d'Imposta" relativo all'imposta di registro?

Termine per l'utilizzo del credito d'imposta: 10 anni, decorrenti dalla data in cui sorge il credito d'imposta; tuttavia, se il credito viene utilizzato in diminuzione dall'lrpef dovuta in base a dichiarazione, il contribuente può esercitare il diritto soltanto in sede di presentazione della prima dichiarazione successiva alla data di acquisto. Il credito d'imposta non dà luogo a rimborsi.

13) Qualora, prima del suo utilizzo, fosse morto il "Titolare" del "Credito d'Imposta" relativo all'imposta di registro?

Morte del titolare del credito d'imposta anteriormente alla sua utilizzazione: in questo caso il credito è trasferito mortis causa agli eredi, che lo possono utilizzare nei modi indicati.

14) Cos’è l'acconto prezzo ?

Al momento della sottoscrizione della proposta d’acquisto viene normalmente consegnata dal proponente una somma.
Tale somma può essere consegnata o a titolo di acconto sul prezzo o a titolo di caparra confirmatoria o a titolo di caparra penitenziale, secondo le indicazioni contenute nella proposta stessa.
La finalità perseguita dal proponente, determina la relativa scelta.
L’acconto serve solo per anticipare il pagamento di una parte del prezzo e dovrà essere restituita nel caso di mancata conclusione del rogito notarile di trasferimento (impregiudicata naturalmente ogni questione risarcitoria per l’ipotesi di inadempimento di una parte).

15) Cos'è la caparra confirmatoria ?

La caparra confirmatoria ha, soprattutto, la finalità di scoraggiare l’inadempimento all’indomani della conclusione del contratto preliminare, facilitando in tale ipotesi la possibilità e la modalità del di risarcimento.
Nel caso venga consegnata dal proponente l’acquisto una somma a titolo di caparra confirmatoria tale somma, in caso di adempimento, verrà restituita o imputata a prezzo, in caso di inadempimento, dovrà, invece, essere restituita in misura pari al doppio, se inadempiente è il venditore, o potrà essere trattenuta dal venditore se inadempiente è il compratore.
Da notare che la decisione se esercitare il recesso consentito dalla clausola in questione e “accontentarsi” di ricevere a titolo di risarcimento solo la caparra (o il doppio della caparra) dipende sempre dal soggetto che ha dato puntuale adempimento al contratto il quale, in alternativa, potrà, infatti, anche scegliere di agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento degli eventuali maggior danni o per ottenere il trasferimento coattivo del bene (c.d. ‘esecuzione in forma specifica’ con una sentenza che abbia gli stessi effetti del contratto definitivo non stipulato), fermo il diritto anche in questo caso al risarcimento degli eventuali danni.
Il contraente inadempiente non può mai scegliere e pretendere, pertanto, di sciogliersi dal contratto rinunciando alla sola caparra confirmatoria, come invece, potrebbe fare nel caso di consegna di una somma a titolo di ‘caparra penitenziale’.
Si ricorda che la somma versata a titolo di ‘caparra’ verrà ritenuta tale solo dopo la conclusione del contratto e solo se effettivamente consegnata all’altro contraente.

16) Cos'è la caparra penitenziale ?

Oltre alla caparra confirmatoria esiste la caparra penitenziale i cui effetti, malgrado l’apparente somiglianza, sono assai diversi dall’altra.
Se si vuole far produrre gli effetti previsti da tale clausola, lo si deve, quindi, dichiarare in modo esplicito al momento della proposta o della sottoscrizione del contratto.
Il versamento di una somma a titolo di "caparra penitenziale", diversamente dal caso della caparra confirmatoria, viene, infatti, proprio effettuato per garantirsi la possibilità di recesso dal contratto ed andare così esente da eventuali contestazioni di inadempimento al riguardo (si parla, non a caso, di corrispettivo del recesso).
La caparra penitenziale può essere convenuta anche a favore di un solo contraente.
In caso di caparra penitenziale la parte a cui è riconosciuto il diritto di recesso, lo eserciterà o rinunciando alla somma versata o restituendo il doppio di quella ricevuta.
Si ricorda che la somma versata a titolo di ‘caparra’ verrà ritenuta tale solo dopo la conclusione del contratto e solo se effettivamente consegnata all’altro contraente.

17) Cos’è la compravendita e come si effettua ?

La compravendita o atto di trasferimento del bene è il contratto con cui viene trasferita la proprietà del bene e che, di solito, segue un contratto preliminare a cui dà adempimento.
La compravendita è, per l’esattezza, il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo).
Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa).
Per la stipulazione di un valido contratto di compravendita di immobili è richiesta solo la forma scritta. Tale contratto, normalmente, viene però stipulato da un Notaio con atto pubblico o con scrittura privata autenticata al fine di renderne possibile la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
La trascrizione costituisce un adempimento di particolare importanza, rendendo, ad esempio, opponibile l’acquisto della proprietà a possibili successivi acquirenti.

17/A) Quali sono le principali obbligazioni del venditore ?

a) fare acquistare la proprietà della casa al momento della conclusione del contratto;
b) consegnare la casa al compratore;
c) garantire il compratore dall'evizione: la casa, cioè, non deve appartenere ad altri e altri non devono avere diritti reali sulla stessa, salvo quelli dichiarati al momento della vendita;
d) garantire il compratore dai vizi, cioè che la casa sia immune da difetti che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

18) Le imposte sull’acquisto della casa sono uguali per tutti ?

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore (società o persona fisica).

18/A) Quali sono le imposte se oggetto dell’acquisto e’ la prima casa e il venditore e’ un privato ?

A) imposta di registro del 3%
B) imposta ipotecaria fissa di 168 euro
C) imposta catastale fissa di 168 euro
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile .

18/B) Quali sono le imposte se oggetto dell’acquisto e’ la seconda casa e il venditore e’ un privato ?

a) imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico)
b) imposta ipotecaria del 2%
c) imposta catastale del 1%
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile .

18/C) Quali sono le imposte se oggetto dell’acquisto e’ la prima casa e il venditore e’ un’impresa di costruzioni ?

a) IVA del 4%
b) imposta di registro fissa di 168 euro
c) imposta ipotecaria fissa di 168 euro
d) imposta catastale fissa di 168 euro
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul corrispettivo del bene dichiarato nell'atto di compravendita.

18/D) Quali sono le imposte se oggetto dell’acquisto e’ la seconda casa e il venditore e’ un’impresa di costruzioni ?

a) IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico)
b) imposta di registro fissa di 168 euro
c) imposta ipotecaria fissa di 168 euro
d) imposta catastale fissa di 168 euro
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul corrispettivo del bene indicato nell'atto di compravendita.

18/E) Come si calcola il valore catastale di un immobile prima casa ?

Il valore catastale dell’immobile si ottiene moltiplicando 115,5 per la rendita catastale allo stesso attribuito.

18/F) Come si calcola il valore catastale di un immobile seconda casa ?

Il valore catastale dell’immobile si ottiene moltiplicando 126,0 per la rendita catastale allo stesso attribuito.

19) Cos’e’ la denuncia di cessione di fabbricato ?

Entro 48 ore (sabato e domenica compresi) dalla firma del contratto, il proprietario deve dare comunicazione, personalmente o per posta, ma con apposito modulo, della cessione di fabbricato al Commissariato di zona. La comunicazione deve contenere, tra l'altro, l'esatta ubicazione del fabbricato, le generalità dell'inquilino, il motivo della sua permanenza nella casa. L'eventuale violazione, accertata dalla polizia giudiziaria o dai vigili urbani, comporta una sanzione amministrativa che varia tra Euro 103,29 e 1.549,37.

20) Quando si effettua e perche’ la registrazione del contratto di locazione ?

Il contratto di locazione se di durata superiore ai trenta giorni deve essere sempre registrato presso l'Ufficio del Registro. Se la durata del contratto è inferiore ai trenta giorni la registrazione avviene solo in caso d’uso e a tassa fissa.
L'imposta, negli altri casi, è del 2% annuo calcolata sul canone annuo, ma la spesa è dell'1% per ciascun contraente, oltre le marche da bollo.
Anche i contratti stagionali la cui durata è inferiore all'anno ma superiore ai 30 giorni devono essere registrati.
Il pagamento può essere effettuato direttamente agli uffici concessionari o tramite conto corrente postale o delega bancaria. L'attestazione del pagamento deve essere presentata all'Ufficio del Registro al momento della registrazione del contratto.

20/A) E’ obbligatoria la registrazione del contratto di locazione ?

E’ obbligatorio registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla data della sua formalizzazione.

21) Cosa si intende per permuta?

Si definisce permuta un contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di altro diritto in cambio della proprietà di un'altra cosa o di altro diritto ( art. 1552 c.c.).
La permuta ha un grosso vantaggio fiscale: le imposte vengono pagate solo sull'immobile dal valore più elevato e divise a metà.
Anche la mediazione viene pagata una volta soltanto sul valore più alto tra le due case permutate .

22) Quali sono le regole che l'acquirente dovrà seguire per la compravendita?

Prima di sottoscrivere un contratto di compravendita l'acquirente dovrà verificare :
1. l'effettiva proprietà, disponibilità e facoltà di alienare il bene da parte del venditore;
2. l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali;
3. l'assenza di servitù, gravami e vincoli sull'immobile;

23) Quali sono i punti fondamentali di un compromesso o preliminare di compravendita ?

Il Contratto preliminare è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo; il contratto preliminare deve essere redatto nella stessa forma prescritta dalla legge per il definitivo e deve contenere tutto ciò che è previsto nel contratto di compravendita ed in particolare:
a) l'individuazione delle parti contraenti;
b) l'oggetto della compravendita;
c) il prezzo da versare al compratore;
d) l'anticipo da corrispondere al momento della sottoscrizione;
e) le modalità di pagamento a saldo;
f) eventuale mutuo;
g) tutte le condizioni degne di evidenza;

24) Cosa si intende per contratto di compravendita?

La compravendita secondo l'art. 1470 del C.C. è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto in cambio del pagamento del prezzo. E' un contratto consensuale ad effetti reali, ovvero, si perfeziona mediante il consenso delle parti e produce l’immediato trasferimento della proprietà del bene.
La compravendita immobiliare deve avere la forma scritta e, normalmente, viene redatto da un Notaio ai fini della trascrizione in adempimento di un precedente contratto preliminare;