FAQ: Varie

1) Perchè il mercato è in crisi, in fase stagnante, non si vende!??

Il motivo è quello di cui meno si parla: i proprietari valutano l'appartamento sulla base delle loro speranze, affezioni, convinzioni. Una valutazione corretta e professionale garantisce tempistiche di vendita se pur non immediate, accettabili.

2) Cosa cambia se compro un immobile da una società?

E' bene farsi calcolare le spese d'imposta dal proprio Agente alla luce della provenienza a nuovo o meno dell'immobile, perchè l'eventuale imposizione IVA viene calcolata, invece, che sul valore catastale sul valore di compravendita. A quanto sembra non c'è via di uscita all'IVA per gli immobili di nuova costruzione entro i 4 anni, mentre per quelli di provenienza non privata esiste l'opzione non Iva. Il fatto di essere un soggetto privato non salva dall'Iva. Inoltre è bene che l'immobile non risulti ‘svenduto’. Le società sono soggetti fallibili e nel caso di accaniti creditori della stessa, esistono dei rischi per i beni acquistato sottoprezzo prima del fallimento. Quando si paga l'IVA l'imposta di registro è sempre comunque dovuta secondo le nuove normative all'importo fisso di 168 Euro

3) Alla luce delle normative quando c'è plusvalenza e quando viene tassata?

Se si è acquistato un immobile allo scopo di rivenderlo successivamente, comunque prima di 5 anni, si produce plusvalenza, anche se lo si ha adibito ad abitazione principale e vi si è presa la residenza. La Plusvalenza non verrà tassata, quindi rimarrà una realtà a sé, priva di conseguenze, se per il 51% del tempo trascorso dall' acquisto alla vendita, risulta la residenza nell'immobile. In tutti gli altri casi al rogito si dovrà versare il 12,5% della differenza fra valore di acquisto e valore di vendita.

4) Ho acquistato come prima casa ma devo rivendere cosa succede?

Se si è acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa e lo si rivende prima di 5 anni, si produce plusvalenza, anche se lo si è adibito ad abitazione principale e vi si è presa la residenza. La Plusvalenza non verrà tassata, quindi rimarrà una realtà a sè, priva di conseguenze, se per il 51% del tempo trascorso dall' acquisto alla vendita, risulta la residenza nell'immobile. In tutti gli altri casi al rogito si dovrà versare il 12,5% della differenza fra valore di acquisto e valore di vendita. E non è finita. In caso di vendita infraquinquennale, vi è la perdita delle agevolazioni prima casa, pur solo fittiziamente se si ha intenzione di acquistare un'altra prima casa entro un anno, con l’aggiunta di una sanzione se questo non avverrà. Ciò determina comunque che il giorno che si aliena il bene sarà opportuno prevedere (perché probabilmente ci verrà richiesto dal compratore e dal notaio) il deposito di una somma di denaro a garanzia del pagamento di quanto dovuto per il caso di decadenza, che nel primo caso (riacquisto nell’anno) verrà restituita al momento del riacquisto, nell’altro (mancato riacquisto) verrà versata all’Amministrazione Finanziaria. Il conteggio può essere effettuato dal notaio.

5) Cosa mi succede se non registro un contratto di locazione?

Succede che si è fatto un torto molto grave non solo all'Agenzie delle Entrate, ma anche a sé stessi visto che si diventa evasori fiscali! La legge applica, infatti, sanzioni previste per gli evasori fiscali.

6) Abito un appartamento in locazione ma pago “in nero”, cosa mi può succedere?

A parte le sanzioni di carattere fiscale che potrebbero colpirla, il rischio maggiore è quello di trovarsi coinvolto in una causa dagli esiti incerti e di essere esposto, fino all’esito della stessa a pretese di pagamento, ad es., di natura risarcitoria per occupazione senza titolo fino alla data di effettivo rilascio.

7) Bolli negli atti, un mistero! Che attenzioni devo avere?

I bolli, servono anche ai fini della data dell’atto. Vanno applicati ogni 4 pagine o 100 righe (14,62 Euro/bollo); negli allegati vengono messi in ogni pagina, in forma ridotta a 1 Euro se si tratta di piantine, sempre da 14,62 Euro invece per ogni altro genere di allegato. I bolli devono riportare la data dell'atto o una qualsiasi data antecedente l'atto, diversamente il bollo va ricalcolato sulla base del ritardo ed è superiore a 14,62 Euro. Il calcolo del bollo moroso può essere fatto da un commercialista, o chiamando l'Agenzia delle Entrate.