FAQ: Domande tecniche

1) Qual e’ la documentazione cartacea che serve al perito per la perizia?

a) titolo o atto di provenienza (ultimo atto di compravendita, successione, etc.);
b) b)consultazione della documentazione catastale (visura, planimetria ed estratto di mappa);
c) concessione edilizia;
d) elaborati planimetrici dei progetti approvati;
e) eventuali domande di condono edilizio.

2) Cos’e’ il titolo o atto di provenienza?

Il titolo o atto di provenienza è il documento che attesta l’acquisto della proprietà del bene da parte del venditore. Tale documento può consistere o in un precedente atto di acquisto del bene ricevuto o autenticato dal Notaio o in una denuncia di successione (in caso di acquisto per causa di morte) o in una sentenza ( es. sentenza dichiarativa di intervenuta usucapione, decreto di omologa di verbale di separazione o divorzio etc.). Sulla base di tale documento è spesso possibile ricostruire anche storia e lo stato giuridico e fiscale del bene, nonché, se successivo all’entrata in vigore delle norme in materia di condono edilizio, anche la sua regolarità rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche in vigore.

3) A cosa serve la documentazione catastale?

La consultazione catastale permette l'individuazione dei dati che servono ad identificare in modo univoco l'immobile (foglio, particella, subalterno, ubicazione, piano, interno…), con annesse pertinenze ed accessori.
La planimetria catastale individua, invece, le dimensioni e la distribuzione degli spazi interni all'immobile.
Sia la consultazione catastale sia la planimetria sono utili a dimostrare la corrispondenza tra la descrizione dell'immobile desunta dal titolo di provenienza e quanto depositato agli atti dell'Ufficio del Territorio- Catasto Fabbricati.
In caso di eventuali difformità è opportuno richiedere al venditore di provvedere al loro adeguamento.

4) Cos’e’ il condono edilizio?

Si è fatto riferimento, infine, all'esame di eventuali domande di condono edilizio.
Ogni bene immobile ed ogni variazione dello stesso deve essere stato realizzata (almeno dopo l’anno 1942) sulla base di provvedimenti amministrativi (licenza, concessione, autorizzazione, D.I.A. etc).
Il “condono edilizio” consiste nel provvedimento con cui viene accolta la domanda di regolarizzazione di eventuali abusi (interventi, cioè, effettuati in assenza di previi provvedimenti comunali o D.I.A.) realizzati in fase di costruzione o successivamente alla stessa (es.: la chiusura di un balcone, la copertura di un terrazzo per ricavarne una veranda, o, addirittura, l'ampliamento della cubatura o l'aumento della superficie calpestabile etc. etc.).
L'indagine effettuata dalla banca costituisce, in realtà, una forma di garanzia anche per l'acquirente. L'attenta valutazione della documentazione da parte del perito della Banca si rivela, infatti, spesso utile anche per l'aspirante acquirente e mutuatario.
La presenza di elementi ostativi al rilascio del mutuo, si rivela spesso tale anche ai fini della conclusione del contratto di compravendita.

5) Perchè la superficie che viene misurata dagli agenti immobiliari è superiore alla realtà?

Bisogna considerare che la superficie lorda ovvero commerciale, è anche quella detta "catastale", pur essendo quella catastale forse spesso una via di mezzo fra quella calpestabile e quella commerciale . Non è una scelta di chi valuta un appartamento contare anche lo spessore dei muri, è la prassi. La superficie netta non trova richiamo in alcuna documentazione del settore, ciò nonostante è lecito verificare che il rapporto fra la superficie lorda e la netta dia come risultato un valore compreso fra 0,70-0,90, per essere veritiera. Esempio pratico, se vi viene fornita come superficie commerciale 150mq il calpestabile deve essere approssimativamente non meno di 135 mq.

6) Quale metodo viene usato per la determinazione della superficie?

Ci sono svariati modi, dal Gps al Laser, dal semplice metro alla misura con righello di piantine catastali in scala. Non c'è un metodo più corretto di un altro. I muri perimetrali non devono essere contati più di una volta e per non più di 40cm, mentre per i divisori si deve prestare attenzione alla condivisione e all'eventualità che una metà verta sul pianerottolo, dunque quella metà non va calcolata, ecc. Ma non allarmiamoci troppo, le compravendite sono a corpo, salvo diversa pattuizione, se la vostra percezione dell'immobile così come lo vedete vi garantisce lo spazio che cercate stare a interrogarsi sulla metratura reale non ha senso. Ci sono immobili di 8 vani ad esempio che sono perfettamente distribuiti in 120mq e danno l'idea di vani più ampi di un 8 vani distribuito in 150mq.

7) La valutazione del mio immobile viene fatta sulla base dei metriquadrati?

La valutazione di un immobile è un insieme di mille fattori intrinseci ed estrinseci; la vendita di un immobile viene sempre fatta a corpo, salvo diversa pattuizione, in base all'insieme delle valutazioni sulla sua dimensione, per le sue caratteristiche interne ed esterne, per la zona, per l'urgenza o meno di vendere, per l'assenza o meno di vincoli, per la situazione del mercato, ecc. Un immobile non può essere valutato sulla base di quanto costa al mq. Ciò nonostante, ci sono dei riferimenti al metro quadrato, quali ad esempio quelli indicati dall'Osservatorio Immobiliare Italiano, che non possono non essere presi in considerazione.

8) Chi stabilisce i prezzi al metroquadro?

L'Ufficio del territorio di ogni Comune, dispone lo studio semestrale di tutte le categorie e tipologie e lo pubblica. Poi ci sono le tabelle mercuriali usate dai tecnici e i dati forniti dalle grandi catene di Agenzie.

9) Di chi sono i muri perimetrali di una casa?

Del condominio, ma osservate bene la piantina, e lo scheletro dell'edificio, quelli esterni sono del condominio ma questo significa solo che la proprietà ha dei limiti nel suo uso/abuso, non che non devono essere contati sulla base del calcolo dei mq di proprietà; i muri portanti non vanno toccati alla pari di quelli perimetrali, mentre quelli divisori di solito di circa 8-12cm sono, per le zone confinanti con altri appartamenti o vano scale - ascensore, di proprietà al 50%.

10) Che cosa è un abuso edilizio dentro un appartamento?

Nonostante l'accanimento burocratico per qualsiasi opera all'interno di un appartamento, il mero abuso edilizio, tale da poter creare reali problematiche per la compravendita è l'aver effettuato un cambio d'uso all'interno dell'appartamento, tanto più se non approvato/richiesto ovvero, ad esempio aver trasformato una cucina in una camera da letto nel vero senso della parola o un'altra serie di interventi che possano aver cambiato notevolmente la realtà reddituale dell'immobile e la sicurezza dello stesso. In tal caso per la regolarità è necessaria una sanatoria, talvolta molto onerosa. Stesso discorso vale per grado di gravità: interventi su muri portanti o perimetrali, soppalchi in muratura non dichiarati ecc. ecc. Per regolarizzare delle tramezze mancanti o aggiunte basta invece aprire e chiudere una DIA. Sta di fatto però che per avere questi cambiamenti in piantina catastale ci si dovrà rivolgere a un tecnico che aggiorni comune e catasto. Non tutti gli abusi sono sanabili ed alcuni, quelli cosiddetti “primari” (es. cambio di destinazione con opere, creazione di unità autonome etc), se non sanati, rendono incommerciabile il bene.

11) Devo fare una Sanatoria al mio immobile, cosa mi determina?

Un onere notevole in nome della regolarizzazione e l'aggiornamento della rendita catastale. Ogni cosa ed imposta che fino a quel giorno è stata calcolata sulla base della vecchia rendita catastale, verrà ricalcolata sulla nuova a partire dall'ultimo aggiornamento catastale regolarmente registrato dal Comune. Si potrà però vendere meglio e senza problematiche, sanzioni ancor più gravose ecc..

12) Devo fare dei lavori in casa di semplice manutenzione cosa devo fare?

Per i lavori di manutenzione ordinaria è sufficiente una semplice dichiarazione di Attività Edilizia Libera al Comune preposto.

13) Devo soppalcare in casa, cosa devo fare?

A patto non si tratti di opere in muratura non è necessaria alcuna SCIA, eccetto la comunicazione tramite raccomandata dell'esecuzione dei lavori

14) Devo fare dei lavori in casa intervenendo sui muri, cosa devo fare?

Si va allo Sportello dell'Edilizia per presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) indicando la Ditta a cui vengono commissionati i lavori, una relazione tecnica, il progetto e chi lo ha redatto e altre informazioni riguardo ad eventuali vincoli. Si possono iniziare i lavori al momento della consegna della SCIA, questi dovranno essere terminati nei tempi prestabiliti. Ci sono degli oneri da pagare.

15) Per un fabbricato rurale censito al catasto dei terreni, che imposta di registro pago?

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