FAQ: Agenzia Immobiliare

1) L'agenzia immobiliari deve fare indagini particolari sull'immobile in vendita?

L’agente immobiliare ai sensi dell’art. 1754 del Codice Civile, mette in contatto le parti, ed ha l’obbligo di evidenziare eventuali problemi inerenti l’affare di cui sia a conoscenza (ovvero, come recita l’art. 1759 del Codice Civile “deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possano influire sulla conclusione di esso”), ma non è tenuto a fare indagini particolari, se non ne viene espressamente incaricato.
Non ha, ad esempio, l’obbligo di effettuare le verifiche sulla conformità urbanistica dell’immobile che, solitamente, vengono richieste dal venditore ad un tecnico di propria fiducia (c.d. ‘relazione tecnica) solo prima dell’atto di compravendita.
Il ruolo dell’Agente immobiliare appare, comunque, essenziale, riuscendo spesso il mediatore, grazie alla sua esperienza nel settore immobiliare, ad individuare e segnalare alle parti anche problematiche non apparenti che possono influire sulla conclusione dell’affare e a suggerire l’opportunità di richiedere i relativi specifici accertamenti ( es. sono state presentate o sono pendenti domande di condono edilizio? Il tetto è in buono stato? Ci sono servitù particolari che interessano il bene? Etc. )

2) Quando l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 Codice Civile).
L’affare si considera già concluso con la formalizzazione del contratto preliminare (c.d. “compromesso”) a cui si addiviene o con la contestuale sottoscrizione di una unica scrittura da parte di entrambi i contraenti, ovvero, con la notizia, ricevuta dal proponente, dell’avvenuta accettazione della proposta. (art. 1326 Codice Civile). Anche la semplice conoscenza da parte del proponente della accettazione della c.d. “proposta di acquisto” dà luogo, cioè, alla conclusione di un contratto che determina il sorgere di diritti ed obblighi per le parti e il diritto alla provvigione del mediatore.

3) Ci sono dei moduli standard su cui fare la proposta?

Rete Toscana Casa propone, per la formulazione della proposta d’acquisto e degli incarichi di mediazione, l’utilizzo dei modelli dalla stessa depositati in Camera di Commercio di Firenze. Tali moduli devono essere compilati con gli estremi dell’iscrizione nel Ruolo dell’agente (suo numero di iscrizione alla Camera di Commercio o, nel caso si tratti di società, gli estremi della iscrizione nel Ruolo della società)
I moduli di proposta di acquisto di Rete Toscana Casa si ispirano ai moduli standard depositati presso la Camera di Commercio e definiti in accordo con le associazioni dei consumatori, ma non li ricalcano completamente (avendoli i nostri legali, sulla base della nostra e della loro esperienza, ritenuti migliorabili), nel tentativo di offrire una maggior tutela alle parti.
Si precisa che le parti restano, comunque, libere di non avvalersi dei moduli proposti e, dunque, di usare altri moduli e anche di formalizzare in altro modo gli accordi eventualmente raggiunti.

4) Sui moduli deve essere definita la provvigione?

Nei moduli proposti da Rete Toscana è prevista l’indicazione della misura della provvigione spettante all’agente o all’agenzia; tale provvigione risulterà, quindi, indicata per iscritto ed in modo chiaro, così come il prezzo a cui verrà posto in vendita l’immobile.

La provvigione ( dopo essere stata concordata con il mediatore al momento della messa in vendita dell’immobile) risulterà, così, già definita per iscritto al momento della conclusione del contratto.
Anche l’’accordo che il mediatore raggiungerà con ognuna delle parti relativamente alla misura della provvigione potrà essere potrà essere, a richiesta, redatto su una scrittura diversa e autonoma.
Nel caso in cui le parti decidano di non servirsi dei moduli proposti da Rete Toscana e non venga raggiunto un preventivo accordo sulla misura della provvigione, per la determinazione della stessa si applicheranno, a norma di legge, gli usi vigenti nel luogo di conclusione dell’affare (risultanti dalle raccolte reperibili presso la competente Camera di Commercio).

5) Ci possono essere dei mandati a vendere con un " surplus" all'agente immobiliare?

Rete Toscana respinge fermamente ogni proposta di c.d. “supero”, vale a dire, non è disponibile a ricevere incarichi che prevedano la possibilità per l’agente di proporre la vendita ad un prezzo maggiore rispetto a quello indicato dal proprietario e di trattenere, poi, tale eventuale surplus a titolo di compenso.
Chi si avvale dei nostri agenti ha, quindi, la certezza che il prezzo al quale l’immobile viene proposto in vendita è esattamente quello indicato dal venditore.

6) L’acquirente può fare al mediatore richiesta d'informazioni sull'immobile che vuole acquistare?

L’agente è tenuto a fornire al potenziale acquirente tutte le informazioni relative all’immobile a lui note. Bisogna, peraltro, sempre ricordare che le informazioni di cui l’agente è, solitamente, in possesso sono solo quelle che riceve da parte venditrice.
Nei moduli proposti dagli Agenti di Rete Toscana è, comunque, prevista una clausola, a tutela dell’acquirente, con la quale il venditore offre, in modo espresso, tutte le garanzie relative alla conformità urbanistica dell’immobile, al funzionamento degli impianti ecc.

7) Al cliente deve essere rilasciato qualche documento relativo alla proposta?

Gli agenti di Rete Toscana Casa consegneranno alle parti, a richiesta, una copia di qualsiasi modulo o documento sottoscritto dalle stesse.
Si segnala, tra l’altro, che, a norma del secondo comma dell’art. 1760 del C.C., “il mediatore risponde della autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite’.

8) A chi deve essere intestato l'assegno rilasciato al momento della proposta?

L’indicazione di Rete Toscana Casa è di consegnare all’agente solo assegni o titoli intestati al proprietario e, quindi, di non rilasciare mai assegni intestati all’agente immobiliare, anche se di minimo importo.
Un assegno a nome dell’agente potrà essere consegnato solo per il pagamento della provvigione all’indomani della conclusione dell’affare, vale a dire, dopo la stipulazione almeno di un contratto preliminare di compravendita, da ritenersi questo, però, concluso, si ricorda, anche con la semplice conoscenza, da parte del proponente, della accettazione della sua “proposta di acquisto”.
L’agente immobiliare che seguirà i propri clienti fino a rogito notarile, rivelerà, comunque, una condotta professionale apprezzabile in quanto, particolarmente, seria e scrupolosa.

9) Come si compra una casa tra privati?

Si ritengono, innanzitutto, consigliabili, all’acquirente, le seguenti verifiche preliminari :
A) La verifica (finalizzata ad accertare l’ affidabilità economica del venditore e la stessa alienabilità del bene) volta ad accertare che il venditore non sia un soggetto protestato, pignorato o addirittura fallito;
B) La verifica che l'unità immobiliare oggetto della compravendita sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia e che non siano stati effettuati lavori abusivi o, comunque, lavori non condonati o sanabili e che l’immobile risulti, quindi, o urbanisticamente conforme o, al più, affetto da difformità che non ne impediscano la commerciabilità;
C) La definizione della percentuale sul prezzo di vendita dovuta all'agenzia per l'intermediazione prestata. La misura della provvigione richiesta ad ogni parte varia, infatti, da città a città ed è solitamente compresa tra un minimo dell’1,5% ed un massimo del 5%;
D) La verifica dell'assenza di gravami interessanti il bene (ipoteche, altri vincoli di garanzia, pignoramenti immobiliari etc.) e/o possibilità di loro cancellazione, nonchè la verifica di eventuali diritti di terzi sull’immobile (es: esistenza di un contratto di comodato o locazione; diritti di godimento dell’immobile anche a seguito di provvedimenti di assegnazione adottati con sentenza di separazione personale o divorzio, etc.)

10) Quali documenti sono necessari per procedere alla compravendita?

A) Copia dell'atto di provenienza (rogito di acquisto dell'immobile; denuncia di successione; sentenza dichiarativa dell’intervenuta usucapione etc. )
B) Documenti d'identità e codice fiscale del proprietario/i dell'immobile.
C) Visura ipotecarie
D) Visura/certificato catastale per l'identificazione delle rendite al fine del calcolo della imposta di registro
E) Planimetria catastale aggiornata
F) Relazione Tecnica contenente l’ accertamento della regolarità o irregolarità e della conformità urbanistica e/o catastale
G) Attestato di certificazione o qualificazione energetica

11) Prima di procedere all’acquisto di un immobile quali controlli si devono effettuare?

Si segnala, in particolare:
A) l’opportunità di eseguire accertamenti per verificare che non vi siano contratti di locazione appena disdettati, in quanto il conduttore potrebbe godere di un diritto di prelazione nell’acquisto e/o agire per chiedere il riscatto del bene trasferito;
B) l’opportunità, in caso di immobili ubicati in campagna, di effettuare verifiche volte ad accertare l’esistenza di eventuali soggetti con diritto di prelazione agraria;
C) l’opportunità, in caso di immobili di prestigio, di effettuare verifiche volte ad accertare se il bene è o meno sottoposto a vincoli per i beni artistici e culturali;
D) l’opportunità, per il caso in cui il venditore risulti coniugato, di verificare ( richiedendo al Comune un estratto dell'atto di matrimonio) il regime patrimoniale dell’alienante. Se il venditore risultasse coniugato in regime di comunione legale dei beni, risulterebbe, infatti, preferibile che anche l’accettazione della proposta e la sottoscrizione del contratto preliminare risultassero effettuate da entrambi i coniugi, per ovviare a tutta una serie di possibili problematiche;
E) l’opportunità di effettuare indagini relative alla affidabilità economica del venditore, anche al fine di pretendere eventuali garanzie (es. fideiussioni) e/o particolari modalità di vendita ( es. anticipato possesso del bene, trascrizione del contratto preliminare etc.); F) l’oppotunità, nel caso di tratto di unità sita in edificio condominiale, di accertare l’esistenza di eventuali insoluti riguardanti le spese condominiali da parte del proprietario. Per andare esenti da responsabilità, in caso di successiva conclusione dell’affare, non è sufficiente, infatti, dichiarare negli atti che l’immobile è libero da morosità e vincolo, oppure, che il proprietario assume l’obbligo di pagamento di eventuali pregressi
G) l’opportunità di effettuare prima della conclusione dell’affare gli accertamenti volti a verificare che l'unità immobiliare sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia e che eventuali lavori abusivi siano stati condonati o sanati o risultino, comunque, sanabili e, quindi, l’opportunità di indagini volte ad accertarne la conformità urbanistica o almeno commerciabilità;

12) Che cos’e’ la proposta di acquisto e quali sono le sue caratteristiche?

La proposta d’acquisto è, normalmente, il primo atto del procedimento di formazione del contratto.
E’ l’atto, cioè, che l’acquirente, dopo aver visitato la casa e fatto gli opportuni controlli, di solito sottoscrive (dichiarandola irrevocabile fino ad un certo termine:c.d. ‘proposta irrevocabile d’acquisto’) per ‘ufficializzare’ la propria volontà di acquistare il bene al prezzo offerto o, eventualmente, già pattuito in forma orale con il venditore.
L’altro atto del procedimento di formazione del contratto è l’atto di accettazione della proposta, ossia, l’atto che, una volta portato a conoscenza del proponente, determina la conclusione del contratto.
Affinché si verifichi l'accordo contrattuale è, peraltro, necessario che l’accettazione del venditore non contenga variazioni rispetto alle condizioni indicate nella proposta stessa, equivalendo, in tal caso, a una nuova proposta ( art. 1026 c.c.).
Al momento della sottoscrizione della proposta e al fine di manifestare la serietà della stessa viene normalmente consegnata anche una somma che (all’indomani della conoscenza da parte del proponente dell’avvenuta accettazione della proposta stessa e, quindi, della conclusione del contratto), potrà essere trattenuta dal venditore o a titolo di caparra confirmatoria o a titolo di acconto sul prezzo (salvo altri casi particolari), secondo le indicazioni contenute nella proposta stessa.

La proposta di acquisto, oltre a dover essere necessariamente redatta in forma scritta, deve, dunque, contenere (oltre ad eventuali clausole aggiuntive), anche tutti gli elementi essenziali del contratto previsti all’art. 1326 c.c., vale a dire, almeno :

• I dati del proponente e del destinatario della proposta;
• la descrizione del bene oggetto della proposta di acquisto;
• il prezzo e le modalità di pagamento offerte per l’acquisto;

Solitamente la proposta d’acquisto contiene, però, anche altri dati, quali ad es:

- l'impegno ad acquistare il bene con atto pubblico o scrittura privata autenticata entro una data fissata come termine essenziale o meno;
- la dichiarazione che l'immobile è stato visto e piaciuto;
- l’indicazione delle garanzie di legge e delle altre richieste dal venditore;
- l’indicazione della concessione o meno del possesso prima dell’atto di trasferimento
- la precisazione che l’accordo eventualmente raggiunto potrà essere successivamente riformalizzato con una scrittura sottoscritta dai due contraenti di analogo contenuto (scrittura di solito chiamata in modo improprio ‘contratto preliminare’, anzichè scrittura di riformalizzazione del contratto preliminare già concluso con la notizia da parte del proponente dell’accettazione della proposta stessa)

Si ricorda che il contratto che viene generalmente concluso a seguito di una proposta d’acquisto è, infatti, proprio il c.d. ‘contratto preliminare di compravendita’ o ‘compromesso’, ossia, l’atto in adempimento del quale verrà, poi, formalizzato con atto notarile il trasferimento del bene.

13) IL c.d. compromesso o preliminare di compravendita:

Alla conclusione del contratto le parti possono addivenire anche formalizzando gli accordi verbali già raggiunti mediante la diretta sottoscrizione di una scrittura che dovrà contenere, come la proposta, tutti gli elementi essenziali del contratto previsti dall’art. 1326 (dati del proponente e del destinatario della proposta; descrizione del bene oggetto della proposta di acquisto; prezzo e le modalità di pagamento offerte per l’acquisto) e che, come la proposta, potrà contenere anche altre pattuizioni.
E’ propria a tale scrittura che nel linguaggio comune viene, anzi, attribuito il nome di ‘compromesso’ o ‘contratto preliminare di compravendita’ pur trattandosi, in realtà, di un atto il cui valore contrattuale è assolutamente identico a quella del contratto che si perfeziona con la notizia, pervenuta al proponente, della accettazione della sua proposta d’acquisto.
14) Quando si effettua la registrazione del compromesso e perchè ?
La registrazione del ‘contratto preliminare’ o ‘compromesso’ è obbligatoria e deve essere effettuata entro 20 gg. dalla data di stipula dello stesso.
La relativa spesa viene in genere ripartita, per la tassa fissa, tra le due parti, e per la imposta proporzionale di registro (che è dello 0.5 % sulle caparre e del 3,0 % sull’acconto prezzo, che saranno poi recuperate al momento del rogito) alla parte proponente l’acquisto.
Tutto ciò ha solo finalità fiscali e non è utile per mettersi al riparo dal rischio di vendita dell’immobile a più persone.
Come prevenire questo rischio? Formalizzando anche il contratto preliminare (o, se del caso, riformalizzandolo) con atto pubblico o con scrittura privata autenticata dal notaio onde poterlo sottoporre a trascrizione e poter far valere così i propri diritti sull’immobile di fronte ad eventuali successivi acquirenti.
Casi di questo genere sono, comunque, piuttosto rari e normalmente le parti hanno l’intuito di capire chi si trovano di fronte già dalle prime trattative

14) Esiste un codice deontologico dell'Agente Immobiliare?

Sì esiste e l’’Agente immobiliare nello svolgimento della propria attività professionale deve sempre attenersi all’osservanza delle regole fissate dal Codice deontologico.
L’Agente Immobiliare è un libero professionista che, in piena libertà, autonomia e indipendenza, con propria organizzazione e mezzi, opera come intermediario nella compravendita e nella locazione di beni immobili, nonché nella cessione e rilievo di aziende, offrendo i servizi ad esse connessi e percependo per la propria attività un equo compenso di mediazione . L'iscrizione nel ruolo mediatori è requisito necessario ed essenziale per l'esercizio della attività di Agente immobiliare.

15) L'incarico all'Agente immobiliare per la vendita di un immobile deve avere sempre forma scritta?

La legge non prevede un contratto tipico d'incarico e non prevede nemmeno la forma scritta. Per il sorgere del diritto del mediatore alla provvigione è, infatti, condizione essenziale e sufficiente che l' ‘affare’ si sia concluso, grazie all'intervento del Mediatore.
E’ comune, comunque, la formalizzazione dell’incarico di mediazione con atto scritto contenente anche la precisazione della misura della provvigione concordata con il venditore.

16) L'Agente Immobiliare ha diritto ad un compenso da entrambi le parti?

Il compenso o provvigione è regolato secondo l’art. 1755 C.C. che recita ….” Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento…”.
Ogni parte può concordare con l’Agente la misura della provvigione rispettivamente dovuta. In difetto ai fini della determinazione della provvigione si applicheranno le raccolte di usi conservate dalle Camere di Commercio.

17) Quali sono i requisiti per diventare Agente Immobiliare?

La legge 39/1989 e successivamente la legge 57/2001 hanno stabilito i requisiti necessari ed indispensabili dei quali occorre essere in possesso per accedere ai ruoli Camerali di Mediatore Immobiliare:
1. Diploma di scuola secondaria superiore;
2. Frequentazione di un corso preparatorio all'esame per l'accesso ai ruoli ;
http://www.noicase.it/Domande-e-Risposte/Termini-Base-del-Mercato-Immobiliare/Quali-sono-i-requisiti-per-diventare-Agente-Immobiliare?/

18) Se l'Agente non è iscritto al ruolo ha diritto alla provvigione?

Se la persona che opera quale Mediatore immobiliare non è iscritto al Ruolo previsto dalla legge, non ha diritto ad alcuna provvigione o rimborso spese o quant’altro anche se dimostra che l’affare è stato concluso mediante il proprio intervento.

19) L'Agente immobiliare per esercitare deve essere iscritto in qualche Ordine Professionale?

L’Agente immobiliare , per esercitare la propria professione, deve essere iscritto al Ruolo Agenti affari in mediazione a titolo oneroso presso La Camera di Commercio ove ha la residenza.
L'Agente immobiliare irregolare rischierà l'incriminazione per esercizio abusivo della professione (art. 348 c.p.) reato punito con la reclusione sino a sei mesi o con un'ammenda amministrativa.

20) Da quale legge è regolamentata la figura dell' "Agente Immobiliare"? 

La figura dell'Agente immobiliare o Mediatore immobiliare, è ben definita dall’art. 1754 del C.C., infatti tale articolo stabilisce che il Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione di dipendenza o di rappresentanza.
Si può affermare che la mediazione può anche essere considerata una forma speciale di consulenza dove il Mediatore agisce quale esperto per entrambe difendendo gli interessi di tutti e due con neutralità e trasparenza.

21) Si può dare un' esclusiva di vendita a un'agenzia immobiliare e vendere anche per conto proprio?

Può essere inserita nel contratto di mediazione una clausola che preveda tale possibilità. In caso contrario la vendita sarà valida, ma Lei rimarra, comunque, obbligato al pagamento all’Agente dell’intera provvigione stabilita.

22) Un'Agenzia Immobiliare non ha portato a buon fine la mia vendita, mi chiede il rimborso spese, può farlo?

Il mediatore a norma dell’art. 1756 c.c. ha diritto al rimborso da parte della persona per incarico della quale sono state sostenute, salvo patto o uso contrario. In difetto di pattuizione espressa deve, pertanto, essere verificata nella ‘raccolta degli usi’ tenuta dalle Camere di Commercio qual è l’uso vigente nel luogo d’interesse.

23) Con la nuova legge Bersani cosa fra proposta d'acquisto e compromesso preliminare va registrato?

La proposta di acquisto è solo il primo atto del procedimento di formazione del contratto che si conclude con la notizia, ricevuta dal proponente, della avvenuta accettazione della sua proposta. La proposta ‘accettata’ una volta portata a conoscenza del proponente determina, invece, la conclusione di un ‘contratto preliminare’ e deve, quindi, essere registrata all'Agenzia delle Entrate ( anticipando imposte, tasse, 168 Euro e qualche marca da bollo a fondo perduto) al pari della c.d. scrittura di ‘compromesso’.

24) Ho pagato all'Agenzia la provvigione subito dopo l'accettazione della mia proposta d'acquisto, ma poi l'affare non è andato a buon fine, posso recuperare i soldi della provvigione?

Dipende dai motivi per i quali l’affare non è andato a buon fine, In caso di inadempimento da parte dell’altro contraente, potrebbe, ad esempio, ad esempio, recuperarla svolgendo una azione nei suoi confronti

25) Quando si paga la provvigione all'Agenzia Immobiliare?

La provvigione è dovuta nel momento della conclusione del contratto. Il contratto si intende concluso non appena il proponente riceve la notizia della accettazione della proposta. La provvigione è dovuta anche se si addiviene alla conclusione di un contratto preliminare.

26) Come si stabilisce il compenso dell'Agenzia Immobiliare?

La misura della provvigione richiesta varia da città a città ed è solitamente compresa tra un minimo dell’1,5% ed un massimo del 5%. Si consiglia, pertanto, di concordare la mediazione al momento del conferimento dell’incarico. Nel caso in cui si addivenga alla conclusione dell’affare senza conferimento di un preventivo incarico all’Agenzia o non venga, comunque, raggiunto un preventivo accordo sulla misura della provvigione, per la determinazione della stessa si applicheranno, a norma di legge, gli usi vigenti nel luogo di conclusione dell’affare (risultanti dalle raccolte reperibili presso la competente Camera di Commercio).

27) Ho versato un acconto per la mia proposta, se quest'ultima viene accettata cosa succede?

Ogni somma consegnata all’Agente, dovrà essere custodita dall’Agente (a cui potrà chiedere la relativa ricevuta) e dovrà esserle tempestivamente restituita nel caso di mancata accettazione della proposta.
Nel caso di accettazione l’Agente dovrà, invece, consegnarla al venditore per il titolo indicato nella proposta stessa, dando a Lei immediata notizia scritta dell’avvenuta accettazione della proposta al fine di determinare la conclusione del contratto. Da tale momento, la somma da Lei consegnata, verrà trattenuta dal venditore per il titolo indicato nella proposta stessa.

28) Chi paga le spese notarili e le varie imposte durante una compravendita?

L'Acquirente al 100%, salvo patti contrari.

29) Chi paga l’importo pari all'aliquota fissata per la registrazione di un contratto di Locazione?

Vien ripartita in misura paritaria tra i due contraenti, salvo patto contrario. La spesa per i bolli da apporre sulle sulle copie del contratto di solito viene, invece, posta normalmente posta carico del conduttore.

30) Perchè rivolgersi ad una agenzia immobiliare?

Molto spesso, il motivo che induce a fare da soli è la diffidenza verso chi opera nel settore della mediazione immobiliare, nella convinzione che questi, pur di concludere l'affare e portare a casa la provvigione, operi contro l'interesse del cliente. Naturalmente questo può avvenire perchè, in questa professione come in molte altre, agiscono anche personaggi improvvisati e privi dei requisiti necessari, primo fra tutti la stessa legittimità ad operare.
Una società immobiliare solida, operante da tempo nel settore e con una seria struttura commerciale, pur badando naturalmente anche al proprio utile, non ha, invece, interesse alcuno a compromettere la propria immagine. Se vengono stabiliti con esattezza i termini contrattuali il suo obiettivo è il medesimo del cliente, cioè, concludere rapidamente l'incarico, cosa possibile solo nel caso in cui vengano raggiunti dalle parti degli accordi equi e di soddisfacimento del cliente. Una società immobiliare importante dispone, inoltre, di una maggiore scelta di immobili, cosa che facilita la ricerca; i suoi funzionari di vendita sono più selezionati e, per dirla brutalmente, più motivati a mantenere il posto di lavoro all'interno di un'azienda affidabile. In questo periodo di alta specializzazione delle competenze, la scelta migliore è, dunque, quella di affidare l'incarico dell'acquisto e/o della vendita della casa ad una agenzia immobiliare di comprovata serietà.